امروزه آپارتمان‌نشینی بیش از گذشته در بین افراد رواج پیدا کرده است. افزایش جمعیت انسان‌ها موجب روی آوردن به ساخت آپارتمان‌ها و ساختمان‌های چند طبقه شده که گاهی تخریب ساختمان‌های پیشین را در پی داشته. تخریب یا بازسازی ساختمان‌های قدیمی به منظور افزایش استحکام، زیباسازی و افزایش فضا باید طبق قوانین و مقررات خاصی انجام شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قوانین بازسازی ساختمان تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
چرا آگاهی از قوانین بازسازی ساختمان مهم است؟
در آغاز هر کاری باید از قوانین و مقررات آن آگاهی داشت. بدون آشنایی با قواعد انجام یک کار احتمال خطا و عدم دست‌یابی به عملکرد مطلوب افزایش می‌یابد. بازسازی و تعمیر ساختمان نیز قواعدی دارد که قبل از انجام کار باید از آن آگاهی یافت. اگر نادانسته و بدون پیروی از قوانین بازسازی ساختمان اقدام به ایجاد تغییر در آن کنید، ممکن است در انتهای کار مجبور به تخریب ساختمان شوید. حتی گاهی ممکن است مجبور به پرداخت جریمه نیز شوید. پس بهتر است از همان ابتدا از قوانین بازسازی آپارتمان آگاهی داشته باشید.
قوانین شهرداری بازسازی خانه
طبق قوانین شهرداری بازسازی خانه برای انجام برخی موارد در بازسازی آپارتمان نیاز به کسب مجوز از شهرداری می‌باشد. در صورتی که در موارد ضروری برای اخذ مجوز به این کار اقدام نشود، تخلف صورت گرفته و جریمه‌هایی برای فرد خاطی در نظر گرفته خواهد شد. در زیر مواردی که در قوانین شهرداری بازسازی خانه نیاز به اخذ مجوز دارند و همچنین مواردی که نیاز به کسب مجوز ندارند، آورده شده‌اند.
مطلب پیشنهادی بازسازی راه پله و معرفی انواع راه‌پله
مواردی که در قوانین بازسازی ساختمان نیاز به مجوز شهرداری ندارند
با توجه به قوانین بازسازی ساختمان و بخشنامه صادر شده از معاونت شهرسازی و معماری، برای انجام موارد زیر در بازسازی بنا نیازی به دریافت مجوز از شهرداری نخواهد بود:
- نصب کاشی، موزاییک یا سرامیک
- تخلیه چاه فاضلاب منزل و حفر کردن چاه
- انجام تعمیرات روی شیروانی یا حتی تعویض آن
- ایجاد تغییرات در ایزوگام یا آسفالت پشت بام
- تغییر در نمای ساختمان
- انجام تعمیرات در کف ساختمان و کف‌سازی مجدد آن
- نقاشی و سفیدکاری
- تعمیر، نصب و نوسازی سرویس‌های بهداشتی
- حذف پارکینگ در صورتی که هدف از حذف آن کف‌سازی و ایجاد باغچه نباشد.
- فعالیت‌هایی مانند لوله‌کشی گاز یا آب و نصب شوفاژ در صورتی که برای انجام نیاز به احداث موتورخانه دیگری در مکان جدید پیدا نکنند
- در صورتی که تعویض درب و پنجره خصوصیات فنی و کاربری ساختمان را تغییر ندهد، برای انجام آن نیازی به دریافت مجوز نخواهد بود.
مواردی که در قوانین بازسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز شهرداری دارند
طبق قوانین بازسازی ساختمان در صورتی که قصد انجام هر یک از تغییرات زیر را دارید، باید قبل از اقدام از شهرداری مجوز بگیرید.
- اگر قصد جابه‌جایی بخش‌هایی از ساختمان را دارید که بر خلاف ضوابط شهری است
- اگر می‌خواهید در محل راه‌پله ساختمان جابه‌جایی و تغییر به‌وجود بیاورید
- اگر می‌خواهید دیوارهایی از خانه را جابه‌جا کنید که برای جابه‌جایی آنها نیاز به حذف پارکینگ ساختمان باشد
- اگر بخواهید دیوارهای داخلی ساختمان را بردارید، در صورتی که برداشتن آنها موجب ریزش ساختمان شود
اخذ مجوز بازسازی خانه
اگر تغییری که می‌خواهید در ساختمان خود بدهید از جمله تغییراتی است که طبق قوانین بازسازی ساختمان مشمول اخذ مجوز می‌شود، بایستی قبل از اقدام، مجوز بازسازی خانه را دریافت کنید. شهرداری این مجوز را صادر می‌کند. مورد دیگری که باید رعایت شود نظارت کامل مهندس ناظر بر تمام اقدامات فنی انجام شده در ساختمان است. نام مهندس ناظر باید در پروانه ساخت قید شود.
مطلب پیشنهادی چک لیست بازسازی ساختمان
مدارک اخذ پروانه در قوانین بازسازی ساختمان
برای اخذ پروانه بازسازی ساختمان باید برخی مدارک را به همراه داشته باشید، از جمله:
- اصل و کپی سند ساختمان
- اصل و کپی شناسنامه مالک
- وکالتنامه رسمی در شرایطی که مالک دارای وکیل قانونی باشد
- مدارک مربوط به مجوز قبلی ساختمان و پایان کار
- اصل و کپی قبض برق، آب، گاز و تلفن
- اصل و کپی رسید بازسازی ساختمان
برای بازسازی ساختمان‌های فرسوده چه مراحلی را باید طی کرد؟
برای بازسازی ساختمان‌های فرسوده ابتدا و پیش از انجام هر چیز تصمیم بگیرید که آیا می‌خواهید خودتان به بازسازی بنا اقدام کنید یا اینکه قصد دارید کار را برون سپاری کرده و به پیمانکار واگذار کنید. در صورتی که بخواهید به پیمانکار واگذارکنید، در بستن قرارداد بازسازی دقت کنید. در هر صورت بعد از بستن قرارداد با پیمانکار یا در صورت انجام توسط خودتان اقدامات زیر را انجام دهید:
- بازدید از ساختمان و مشخص کردن قسمت‌هایی از آن که نیاز به بازسازی و تعمیر دارند
- ارائه طرح پیشنهادی برای بازسازی ساختمان به سلیقه کارفرما و پیشنهاد پیمانکار
- توافق پیمانکار و کارفرما بر سر طرح پیشنهادی
- تعیین مدت زمان تقریبی انجام طرح توسط پیمانکار
- پرداخت مقداری پول از طرف کارفرما به پیمانکار برای شروع عملیات بازسازی بنا
- قطع گاز از فلکه اصلی و جدا کردن اجزایی مانند کابینت و شیرآلات
- تخریب کف ساختمان، سرویس‌های بهداشتی و دیوارهای مد نظر
مراحل بازسازی گفته شده برای تخریب ساختمان و آماده کردن آن برای بازسازی بود. بعد از تخریب باید عملیات مورد نظر از قبیل نوسازی و تعویض درب و پنجره، گچ‌کاری ساختمان، کف‌سازی ساختمان و پوشش آن با سرامیک و موزاییک، نصب پله، نصب کابینت‌های جدید و به روز، نورپردازی ساختمان، نصب کلیدهای زیبا و جدید و … انجام گیرد تا کار بازسازی ساختمان به‌پایان برسد.
برای بازسازی بنا چقدر باید هزینه کنم؟
امروزه قیمت اجناس در ایران افزایش زیادی داشته و این موضوع در مورد مصالح ساختمانی نیز صدق می‌کند. مالکان باید توجه داشته باشند که با توجه به هزینه نسبتاً بالای مصالح ساختمانی، بازسازی ساختمان امری هزینه‌بر و گران خواهد بود. توصیه می‌شود پیش از اقدام به بازسازی و تعمیر در مورد قیمت مصالح و هزینه‌ها برآوردی کلی داشته باشید. دستمزد کارگران را نیز در محاسبه هزینه باید مد نظر قرار دهید.
مطلب پیشنهادی انواع روش‌های بازسازی شومینه
نکات تغییر کاربری ساختمان
کاربری ساختمان انواع مختلف اداری، تجاری، کشاورزی، مسکونی، صنعتی، خدماتی و ورزشی دارد. برخی ساختمان‌ها فاقد کاربری خاصی هستند. کاربری ساختمان‌ها بسته به نیاز می‌تواند تغییر یابد. نوع کاربری ساختمان در جواز ساختی که توسط شهرداری صادر شده است، مشخص می‌شود. در صورت قصد تغییر کاربری باید شهرداری را در جریان قرار داد. هر گونه تغییر کاربری و نوع فعالیت که با جواز ساخت در تضاد باشد، تخلف به‌حساب می‌آید.
اگر فعالیت ساختمان با در نظر گرفتن جواز ساخت آن عوض شود، به اصطلاح گفته می‌شود که تغییر کاربری انجام شده است. در صورتی که بدون در نظر گرفتن جواز ساخت فعالیت ساختمان تغییر یابد، تخلف انجام شده و مالک به پرداخت جریمه محکوم خواهد شد. در برخی شرایط ممکن است حکم تخریب بخشی از ساختمان نیز صادر شود. از رایج‌ترین تخلفاتی که در زمینه تغییر کاربری وجود دارند احداث واحدهای تجاری در مناطق غیر تجاری و استفاده از ساختمان‌های مسکونی به شکل اداری هستند.
قوانین بازسازی آپارتمان در ساختمان‌هایی که بیش از یک مالک دارند،
در بازسازی ساختمان‌های فرسوده در صورتی که ساختمان تنها یک مالک داشته باشد، معمولاً مشکل حقوقی خاصی پیش نمی‌آید. در چنین وضعیتی در صورت احراز شرایط و دریافت مجوز بازسازی خانه از شهرداری می‌توان عملیات بازسازی را انجام داد.
اما با توجه به رشد روزافزون آپارتمان‌نشینی، امروزه اکثر ساختمان‌ها بیش از یک مالک دارند و ممکن است در مورد بازسازی و مراحل انجام آن بین مالکان اختلاف نظر به‌وجود بیاید. در قوانین بازسازی ساختمان چنین مواردی نیز در نظر گرفته شده‌اند و برای آنها تدابیری اندیشیده شده است.
دلایل مالکانی که موافق بازسازی ساختمان هستند
اغلب مالکانی که طرفدار بازسازی ساختمان هستند، خطرات مالی و جانی ناشی از قدیمی بودن ساختمان را یک عامل عمده برای ضرورت بازسازی قلمداد می‌کنند.
دلایل مالکانی که مخالف بازسازی ساختمان هستند
از سوی دیگر مالکینی که در مقابل بازسازی بنا مقاومت می‌کنند، از هزینه‌های مالی آن هراس دارند. امروزه افزایش چشمگیر قیمت‌های مصالح ساختمانی این ترس را بیش از پیش در وجود برخی مالکان پرورانده است.
در صورتی که موافقین و مخالفین بازسازی ساختمان نتوانند به نظر واحدی در این مورد برسند، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. موافقین بازسازی درخواست تمایل به بازسازی را به شورا ارائه خواهند کرد. بعد از ارائه درخواست نوسازی و تشکیل پرونده، برای احراز خطر یا ضرر جانی و مالی و فرسودگی ساختمان کارشناس رسمی دادگستری وارد میدان می‌شود.
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که 3 نفر از کارشناسان دادگستری تشخیص دهند که عمر مفید ساختمان به‌پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان فرسوده و غیر قابل سکونت باشد و استفاده از آن خطرات جانی و مالی را برای ساکنین در بر داشته باشد، آن دسته از مالکان که تمایل به بازسازی ساختمان دارند، می‌توانند طبق حکم دادگاه مسکن استیجاری مناسبی را برای مالکین مخالف بازسازی بنا فراهم آورده و نسبت به تجدید بنا و نوسازی آن اقدام کنند.
جمع‌بندی
در این مقاله در مورد قوانین بازسازی ساختمان صحبت شد. برای تعمیر و بازسازی ساختمان‌های خود باید حتما از قوانین بازسازی آپارتمان آگاهی داشته باشید. در غیر این صورت ممکن است دست به کارهایی بزنید که در نهایت برای شما جریمه‌های نقدی و غیر نقدی به‌همراه داشته باشند. طبق قوانین شهرداری بازسازی خانه برخی کارها در بازسازی منزل نیاز به اخذ مجوز از شهرداری ندارند. اما در مقابل برخی دیگر از اقدامات بازسازی بنا برای انجام نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارند. برای انجام چنین اقداماتی باید حتما مجوزهای مربوطه را اخذ کنید؛ زیرا در غیر این صورت متخلف شناخته شده و باید عواقب آن را بپذیرید.
عالی بود